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经济不雅察网 记者 田国宝 刘卓是一家民营房企某中部二线城市公司的负责东谈主，由于这家民营房企主体依然爆雷，刘卓负责的城市项指标斥地和销售均受到不同进度的影响，未斥地的地盘无法动工，已斥地的表情卖不动。

怎样周转存量金钱一直是他的要点职责之一。

2024 年 11 月 7 日，当然资源辖下发《对于应用场合政府专项债券资金收回收购存量闲置地盘的示知》（下称"示知"），饱读吹场合政府刊行专项债收储存量闲置地盘。

示知下发时，刘卓正与当地政府洽谈一个烂尾房地产项指标回购，这个表情签约后，刘卓试探性地盘考对方是否挑升收购他们公司旗下的一幅闲置地盘，对方暗示，不错商谈。

用专项债收储地盘的战略早已存在。2015 年，财政部试点刊行地盘储备专项债，用于地盘储备、前期斥地整理等联系职责，并要求以"专项债对应的地盘出让收益"行动偿债资金开首。闲置地盘是场合政府旧例地盘储备的遑急开首之一。

2024 年 12 月下旬，刘卓启动和当地政府洽谈回购存量地盘事宜，由于对方建议的条件无情，况且报价低于预期，谈判很快就胁制了。刘卓意志到，应用专项债收储存量闲置地盘并莫得思象中那么容易。

中部某地级市地盘储备中心负责东谈主王飞告诉经济不雅察网，由于刻下地盘市集冷淡，应用专项债收储存量闲置地盘，既要筹商怎样收储，也要筹商收储后怎样消化。如若收储的地盘无法消化，仅仅徒增政府债务。

收储

2024 年 11 月，王飞所在的地盘储备中心收到示知后，对外发布了搜集专项债收储存量闲置地盘的公告。王飞说，公开搜集的指标有两个：一是摸底若干企业有退地需求；二是就履行确定征求企业意见。

王飞所在的城市要求文书的存量闲置地盘妥贴以下条件之一：第一，无力或不测愿赓续斥地、已供应未动工的住宅和商服用地；第二，流拍两次及以上的法拍地盘；第三，因低效率地再斥地或基础挨次诞生等需要回收的地盘；第四，已动工地块入网划可分割暂未诞生的部分；第五，其他妥贴规则的地盘。

用专项债收储的存量闲置用地还须同期快乐两个条件：第一，2024 年二季度前出让；第二，依然纳入地盘市集动态监管系统存量闲置地盘清单。

房企文书存量闲置地盘时，表明地盘的职权东谈主、位置、用途、电子监管号、地盘面积、拿地价过火他干与老本。合并家房企文书多幅地盘，需按地块单独文书，不行多个地块合并文书。

公开搜集存量闲置地盘以来，王飞依然招揽到 10 多宗地块的报名信息，经过初步审查，剔除了不妥贴收储要求的地块。现在正在向文书企业了解信息，包括地块闲置的原因、企业资金流动性及盼愿价钱等。

信息收罗完成后，王飞所在的地盘储备中心将把柄企业意愿、市集需求、地块条件等身分，请托备案的地盘评估机构拟定收储的基础价钱，形成一份地盘储备策画，上报市级政府。

市级政府将把柄市集场所、公约践约情况等，通过集体决策确定专项债收储存量闲置地盘的基础价钱及下调幅度，并与财政部门疏浚，考虑当地专项债刊行策画确定土储专项债的刊行额度。

收储有策画和履行确定确定后，由地盘储备中心露面与地盘职权东谈主协商具体收储价钱；两边协商一致后快播伦理电影网站，对外公示；公示期胁制后，如若莫得收到异议，报市级政府批准阐发收储；收储金额由当地财政部门支付给地盘职权东谈主。

不同省份、不同城市履行专项债收储存量闲置地盘确凿定不透澈雷同。某西部城市当然资源部门的一位东谈主士告诉经济不雅察网，收到示知后，他所在城市对全市存量闲置地盘进行全面盘货，并制定了三种有策画。

第一是无偿收回，因地盘职权东谈主自己原因酿成未动工斥地满两年的地盘，把柄《闲置地盘处分意见》无偿收回；第二是协商收回，其他原因酿成的闲置地盘，通过地盘置换、变更用途、调度容积率等非货币格式收回；第三是应用专项债收购。

刘卓说，他所在的城市依然制定了专项债收储存量闲置地盘确定，当地地盘储备中心就联系履行条目远离与房企进行了交流。由于房企的积极性不高，现在还莫得负责对外发布。

华北地区一位省级当然资源部门的东谈主士告诉经济不雅察网，地盘储备主要有增量和存量两大开首，原来主要以增量为主，行将非诞生用地收储为诞生用地；连年来，跟着房地产市集精采常态，地盘市集冷淡，地盘储备开首渐渐转向存量，如城中村改良、旧城改良、周转闲置和低效地盘等。

难题

刘卓所在城市的地盘储备中心要求策画收储的存量闲置地盘必须具备两个条件。

第一，房企手中的存量闲置地盘莫得任何质押、典质等情况，如有则需要由房企自行解押，地盘储备中心只禁受净地请托。现在当地还莫得相应的配套金融办事。

刘卓说，时常情况下，房企拿地取得国有地盘使用证后，将地盘典质给银行获取斥地贷，即便莫得动工的表情，也会将地盘典质给金融机构得到融资，房企手中很少有闲置的净地。

在这种情况下，依然脱险的民营房企很难筹集到实足的资金解押地盘；资金实力较为浑厚的央企和场合国企，不错通过调配资金来解押地盘，从云尔毕地盘变现的指标。是以刘卓觉得战略对未脱险的房企更成心。

在刘卓看来，专项债收储存量闲置地盘的战略思要确切惠及脱险民企，需要有配套的金融办事战略。

第二，收储存量闲置地盘按照刻下市集价评估。

刘卓先容，当地地盘储备中心按照刻下的地盘价值评估，并在评估基础上打折行动收储价钱，时常报价是评估价的 7 折傍边。斥地商多半无法禁受这一价钱，因为所得的资金不及以掩饰地盘现存的融资。

应用专项债收储存量闲置用大地临的另一个难题是，场合政府怎样消化收储来的地盘。

上述西部城市当然部门东谈主士说，他所在城市之是以将非现款收回行动主要妙技，一方面是因为当地发债较为辛勤，有限的专项债额度要优先用于其他畛域；另一方面是因为当地消化地盘的智商有限。

把柄示知，应用专项债收储存量闲置地盘，再次出让原则上无用于商品房诞生。也即是说，专项债收储的存量闲置地盘，要么用于基础挨次或群众挨次诞生，要么用于保险房（包括东谈主才公寓）诞生。

王飞说，专项债收储存量闲置地盘的价值是让资金大要流动起来，即场合政府通过刊行专项债收储存量闲置地盘，通过再次出让地盘收回资金，用来偿还专项债的本金和利息。

在王飞看来，监管不饱读吹专项债收储的地盘用于商品房诞生，过去这类地盘大部分将用于保险房诞生。如若用于保险房诞生，地盘价钱不宜太高；但如若收储价钱太低，房企又不肯意。

王飞说，即便二次出让不错用于商品房诞生，按照刻下的市集场所，通过市集消化也非易事，"如若屋子好卖，地盘也就不会闲置了"。

教会

2024 年下半年，依然有部分城市启动尝试刊行专项债收储存量闲置地盘。

此前，武汉方面曾对外晓示，策画刊行 26.3 亿元专项债用于收储武昌滨江商务区等六幅存量闲置地盘。这些收储的地盘瞻望不错已毕地盘出让金 500 亿元，剔除联系老本后，瞻望得到可主宰偿债收益 405 亿元。

2024 年 12 月 13 日，华裔城以 24.2 亿元竞得武汉洪山区 149 号住宅用地。该地块为武汉上述六幅存量闲置地盘之一，原为华裔城甘心天空项指标未斥地部分，由于商服用地比例较大，华裔城无力斥地，政府进行了收储再出让。

最终因其他房企参与竞拍的积极性不高，华裔城以廉价再行得到了 149 号地块。

广州亦然收储存量闲置地盘较为积极的城市。

2024 年 12 月 17 日，广州南站商务区三幅住宅用地被万科以 28.8 亿元的底价竞得。这三幅住宅用地蓝本是万科名下的公寓用地，因万科无力斥地被政府行动闲置用地收储。

最终，万科再次以底价得到三幅住宅用地的使用权。

非论是华裔城的武汉地块，照旧万科的广州地块，被政府收储后，最终又回到了原企业的名下。在莫得大幅加多地盘老本的情况下，华裔城武汉地块加多了住宅用地比例，万科广州地块则一谈变为住宅用地。

2024 年 8 月至 11 月，越秀地产名下的三幅地盘被收储，收储金额为 135 亿元。越秀地产莫得参与这些地块的二次出让，过去越秀地产在广州拿地所需的地盘出让金，将从 135 亿元中扣除。

熟谙情况的房企东谈主士告诉经济不雅察网，在广州收储万科地块和武汉收储华裔城地块的经由中，一朝地块二次出让时无东谈主参拍或竞价，被收储地块的企业须兜底拿地。

王飞说，一二城市的房地产市集还有一定例模的成交，商办用地调度为住宅用地不错让地块得到解套的契机。而他所在的城市由于房地产市集来去限制较小，即便将商办用地调度为住宅用地，照旧难以解套。

在他看来，不同城市的现实情况不同，靠近的辛勤也不同，专项债收储存量闲置地盘战略要把柄自己践诺情况制定有策画和履行确定。

（应受访者要求快播伦理电影网站，刘卓、王飞均为假名）